Jurus Lippo Kembangkan Bisnis Properti

3 Jun

Kamis, 29 Mei 2008
Oleh : Dede Suryadi dan Wini Angraeni.

Dari waktu ke waktu bisnis properti Grup Lippo terus menggurita. Sejumlah cara dilakukan, mulai dari pembangunan proyek baru, akuisisi hingga penerbitan real estate investment trust (REIT) untuk mencari pendanaan. Rata-rata proyek yang dikembangkan perusahaan itu tergolong wah dengan investasi yang besar.

Saat ini, proyek prestisius yang sedang dikembangkan Lippo adalah Pejaten Mall, Kemang Village Superblock, The St Moritz Penthouses and Residences (St Moritz Superblock), dan kompleks kondominium Marina Collection di Pulau Sentosa, Singapura. Sementara untuk akuisisi, Lippo pada April lalu baru saja mengambil alih mal terbesar di Medan, Sumatera Utara, bernama Sun Plaza senilai Rp 980 miliar.

Malah kabarnya, Lippo juga telah membeli kepemilikan aset properti di Hotel Mandarin Orchard, Cliford Centre, Rafflace Place dan Supermarket Robinson, senilai Sin$ 997 juta. Sebelumnya, Lippo yang bekerja sama dengan Ananda Krishnan – pengusaha asal Malaysia – mengakuisisi sebuah hotel dan perusahaan properti bernama Overseas Union Enterprise’s dari United Overseas Bank senilai US$ 1 miliar.

Nah, yang sedang hangat dibicarakan saat ini adalah rencana Lippo membangun St Moritz Superblock di Jakarta Barat dengan nilai proyek Rp 11 triliun. Megaproyek ini dibangun di atas lahan seluas sekitar 1 juta m2. Proyek superblok ini terdiri dari hunian, perkantoran, pusat perbelanjaan hingga hotel yang mencapai 17 gedung pencakar langit, dan di antaranya terdapat gedung setinggi 65 lantai yang akan menjadi gedung tertinggi di Jakarta. “Itu akan menjadi superblok terbesar dan termegah di Indonesia,” ujar Ali Hanafiah, pengamat properti. Namun, “Lippo terlalu berani, harus hati-hati,” kata pria yang sudah 20 tahun berkecimpung di dunia properti ini mewanti-wanti.

St Moritz adalah salah satu dari sederet properti milik Lippo. Menurut Hendra A. Sugandi, Direktur Hubungan Investor PT Lippo Karawaci Tbk. (LK), sepanjang tahun 2002-2006, Lippo sudah membangun pelbagai proyek propertinya seperti Metropolis Town Square, Tangerang (92 ribu m2); WTC Matahari Serpong (77.600 m2); WTC Makassar (105 ribu m2); Depok Town Square (100 ribu m2); Malang Town Square (50.700 m2); Grand Palladium, Medan (84.800 m2); Bellanova Country Mall, Sentul, Jawa Barat (29 ribu m2); dan Binjai Supermall (39.600 m2). “Selain itu, satu lagi City of Tomorrow (di Surabaya) yang merupakan bagian dari pembangunan superblok kami dan sudah jadi,” Hendra menjelaskan.

Selain itu, Lippo juga memiliki sejumlah properti yang masuk dalam portofolio REIT yang diterbitkan di bursa efek Singapura (SGX). Harus diakui, Lippo adalah pengembang properti pertama di negeri ini yang mencari pendanaan properti lewat REIT, yang kemudian diikuti oleh pengembang lainnya.

Hingga saat ini sudah dua kali Lippo menerbitkan REIT. Yang paling anyar REIT-nya bernama Lippo Mapletree Indonesia Retail (LMIR) Trust yang dikelola oleh LMIR Trust Management Ltd. (LTM) – perusahaan patungan Lippo Karawaci dan Mapletree Investments Pte. Ltd., perusahaan properti asal Negeri Singa yang 40% sahamnya dikuasai oleh Temasek Holdings. Komposisi saham LTM: 60% dikuasai LK dan 40% Mapletree.

LMIR Trust diterbitkan pada November tahun lalu, sebanyak 1.060.414.000 unit, senilai Sin$ 848,3 juta di SGX. Dari jumlah unit itu, 27,1%-nya (287,69 juta unit) dimiliki oleh Lippo Strategic; 12% (127,25 juta unit) dimiliki Mapletree LM Pte.; dan 60,9% (645,47 juta unit) dimiliki masyarakat. Sebelumnya, pada akhir 2006, Lippo juga telah menerbitkan REIT yang bernama First REIT dengan aset tiga rumah sakit dan satu hotel, yakni RS Siloam Lippo Karawaci, RS Siloam Kebon Jeruk, RS Siloam Surabaya, dan Imperial Aryaduta Hotel & Country Club. Kini portofolionya sudah bertambah, pada 2007 mengakuisisi empat properti di Singapura. REIT pertama milik Lippo ini juga listing di SGX.

Sementara aset properti yang dikelola LTM adalah Cibubur Junction; Gajah Mada Plaza; Mal Lippo Cikarang; Bandung Indah Plaza; Mal Eka Lokasari (Bogor); Plaza Semanggi; dan Istana Plaza (Bandung). Plus yang terbaru adalah Sun Plaza yang diakuisisi melalui bendera LTM. Di lapangan, pengelolaan mal-mal tersebut dilakukan oleh anak usaha LK, yaitu PT Consulting & Management Services Division sebagai operator malnya. Perusahaan ini diklaim pihak Lippo sebagai operator mal terbesar di negeri ini.

Ali mengungkapkan, mal-mal tersebut hampir semuanya dimiliki Lippo melalui akuisisi baik proyeknya yang sudah jadi maupun yang macet, kemudian dibeli Lippo dan dikembangkan. “Di mal-mal tersebut saham mayoritasnya dimiliki Lippo,” Ali menambahkan. Ia mencontohkan, Plaza Semanggi, Lippo masuk belakangan dan membeli sahamnya sehingga menjadi pemilik mayoritas. Sementara itu, mal macet pembangunannya yang kemudian dibeli dan dikembangkan Lippo, antara lain, Cibubur Junction dan Mal Eka Lokasari. “Jadi untuk bisa mengeluarkan REIT, Lippo harus menjadi pemilik mal-mal tersebut,” Ali menegaskan.

Namun Hendra menyangkal bahwa mal-mal yang dikelola LTM adalah mal yang terbengkalai. “Yang di-manage bukan mal terbengkalai, karena dari dulu malnya sudah bagus. Kalau enggak perform, enggak akan kami catatkan di bursa efek Singapura,” katanya. Mal-mal itu, dari awal memang sudah memiliki tema sendiri. “Tapi kami sebagai manajer properti bertanggung jawab untuk meningkatkan nilainya. Kalau perlu diubah, kami ubah,” kata Hendra yang bergabung dengan Lippo sejak 2004. “Kami me-maintain mal tersebut bersama tenant, meningkatkan pendapatan sewanya. Kami tingkatkan lagi nilai malnya dengan meningkatkan pendapatan sewa, membuat mal lebih bagus,” lanjutnya menjabarkan.

Ia menegaskan, mal-mal yang mereka bangun sendiri dan yang dikelola lewat LTM tentu tidak bisa dibandingkan secara apple-to-apple. Pasalnya, mal yang dibangun sendiri oleh Lippo adalah jenis trade centre – yang jika sudah dibangun, laku terjual, maka tidak memberi keuntungan lagi. Akan tetapi, jika melalui LTM, mal itu adalah mal sewa yang akan terus memberi pemasukan dari sewanya. Ke depan, sebagai pengembang, Lippo akan tetap menjalankan dua sisi bisnis ini, yaitu membangun properti untuk dijual, ataupun mengelola properti seperti yang saat ini dikelola LTM melalui penerbitan REIT.

Tabel:

1. Mal yang Dibangun Grup Lippo Tahun 2002-2006
Nama Proyek
Luas
Metropolis Town Square, Tangerang
92.000 m2
WTC Matahari Serpong
77.600 m2
WTC Makassar
105.000 m2
Depok Town Square
100.000 m2
Malang Town Square
50.700 m2
Grand Palladium, Medan
84.800 m2
Bellanova Country Mall, Sentul, Jawa Barat
29.000 m2
Binjai Supermall
39.600 m2
City of Tomorrow, Surabaya

2. Proyek yang Masuk dalam Portofolio REIT First Trust
RS Siloam Lippo Karawaci, Tangerang
RS Siloam Kebon Jeruk, Jakarta
RS Siloam Surabaya
Imperial Aryaduta Hotel & Country Club

3. Proyek yang Masuk dalam Portofolio REIT Lippo Mapletree Indonesia Retail Trust
Cibubur Junction, Jakarta
Gajah Mada Plaza, Jakarta
Mal Lippo Cikarang, Jawa Barat
Bandung Indah Plaza
Mal Eka Lokasari, Bogor
Plaza Semanggi, Jakarta
Istana Plaza, Bandung
Sun Plaza, Medan

4. Proyek Lippo yang Sedang Dikembangkan
Pejaten Mall, Jakarta
Kemang Village Superblock, Jakarta
St Moritz Superblock, Jakarta
Kondominium Marina Collection di Pulau Sentosa, Singapura

5. Proyek Properti Lippo di Singapura
Kondominium Marina Collection di Pulau Sentosa
Hotel Mandarin Orchard
Cliford Centre
Rafflace Place
Supermarket Robinson
Hotel dan perusahaan properti Overseas Union Enterprise’s

Dicopy dan dipaste dari
URL : http://www.swa.co.id/swamajalah/tren/details.php?cid=1&id=7456

Tinggalkan Balasan

Please log in using one of these methods to post your comment:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: